МІСІЯ НОТАРІУСА – ПОПЕРЕДЖУВАТИ СПОРИ

Договір купівлі-продажу – це правочин,  який найбільш розповсюджений в цивільному обороті. Що передбачає договір купівлі-продажу? Фіксацію факту переходу права власності (на земельну ділянку, житловий будинок або нежитлову будівлю, квартиру, гараж  тощо) від однієї людини до іншої взамін на грошові кошти.  Після того, як договір буде підписано всіма сторонами, нотаріус вносить  в електронний реєстр права власності на нерухомість інформацію про нового власника.

Істотними, тобто обов’язковими, такими, без яких договір може бути визнаний недійсним, умовами договору купівлі продажу є предмет договору та його ціна. Доки сторони не дійдуть згоди щодо цих двох умов, договір не може вважатись укладеним, незважаючи на погодження всіх можливих інших умов.

Роль нотаріуса у посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна.

Будь-який договір за бажанням сторін можна посвідчити нотаріально, навіть якщо цього не вимагає Закон-для надання йому більшої юридичної вагомості.

Купівля-продаж саме нерухомого майна обов’язково посвідчується нотаріально, такий договір готується фахівцем та має підвищену доказову силу.

 Нотаріус перед укладанням такого договору з’ясовує наміри сторін, визначаючи чи дійсно їхня домовленість про предмет договору та його передачу, оплату та інші умови є вільною, взаємною,  досягнутою без будь-якого тиску, без впливу тяжких обставин, не суперечить засадам суспільства тощо.  Будь-який договір-це домовленість сторін, задача нотаріуса надати їй юридично правильної форми. 

Задача нотаріуса, який посвідчує договір купівлі-продажу – відстежити інтереси обох сторін. Для цього нотаріус робить усі необхідні перевірки відсутності зареєстрованих обтяжень, заборон, іпотек, арештів тощо щодо майна, яке відчужується, або його власника. У разі наявності таких-нотаріус відмовляє у посвідченні правочину, адже це унеможливлює процес переходу  права власності. 

Оглядаючи документи, які подає Продавець, нотаріус може робити додаткові запити для з’ясування певних обставин, наприклад, чи не було видано дублікатів, хто прописаний/зареєстрований у квартирі/будинку, що відчужується, встановлює необхідність проведення  технічної  інвентаризації в деяких випадках.

Також у договорі з’ясовуються та прописуються нотаріусом й інші нюанси: наприклад, хто буде оплачувати послуги нотаріуса; хто буде оплачувати комунальні послуги в період, допоки  з квартири не виїдуть усі мешканці, порядок і спосіб розрахунку, можливо навіть з розстрочкою платежу, якщо всієї суми не вистачає у Покупця (тут потрібно врахувати усі ризики Продавця, який передає товар), та ін.

Які документи потрібно підготувати для продажу квартири?

Для успішного оформлення договору потрібно заздалегідь підготувати та подати нотаріусу оригінали документів. Залежно від обставин, до переліку документів будуть входити:

• паспорти та ідентифікаційні коди власників квартири;
• довідка про склад сім’ї;
• документи, які підтверджують право власності;
• технічний паспорт;
• довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги;
• свідоцтво про шлюб чоловіка або дружини власника;
• згода дружини або чоловіка власника на продаж майна;
• витяг з Державного реєстру про реєстрацію права власності;
• оцінка квартири;
• у разі, якщо платіж перевищуватиме 50 тис. грн – довідка про відкриття рахунку у банку.

Якщо власником квартири є недієздатна особа або дитина, до документів також додається дозвіл піклувальної або опікунської ради.

Зупинимося більш детально на деяких із зазначених документів.

Довідка про склад сім’ї з липня 2019 року отримала нову назву – довідка про кількість зареєстрованих осіб у житловому приміщенні. Де отримати цю довідку? У ЦНАПі (Центрі надання адміністративних послуг), куди ви можете звернутися за попереднім записом тощо.  У ЦНАПі також можна отримати й довідку про відсутність заборгованості по комунальних платежах.

Що стосується документів, які підтверджують право власності людини, то до них належать: свідоцтво про право власності, свідоцтво про приватизацію, свідоцтво про право на спадщину,  договір дарування, договір міни, договір купівлі-продажу квартири. Також це може бути рішення суду, згідно якого нерухомість належить людині.

Майте на увазі: оригінал такого документу повинен бути у вас на руках; дані цього документу мають бути внесені у Державний реєстр речових прав на нерухомість. Є й один нюанс: в деяких випадках продавцю квартири також потрібно буде отримати ще інформаційну довідку з БТІ, оскільки до даного періоду інформація не вносилася до електронного реєстру.

Згода чоловіка або дружини на продаж квартири. Така заява засвідчується нотаріусом. Така заява не пишеться у разі, якщо квартира куплена, отримана у спадок або отримана у подарунок ще до того, як особа вступила у шлюб. А в тому разі, якщо квартира – це майно, яке нажито спільно, то подружжя не має такого права – одноосібно здійснювати його продаж. Тому у разі продажу чоловіком або дружиною пишеться письмова заява, яка підтверджує, що особа не має заперечень щодо здійснення угоди.

У разі, якщо співвласником житла є неповнолітня особа, до документів також додається дозвіл опікунської ради. Для цього вам потрібно буде звернутися до Опікунської ради за місцем проживання та надати такий перелік документів: паспорти всіх власників квартири, згоду батьків на продаж квартири, техпаспорт квартири, довідку про склад сім’ї та виписку з держреєстру. Після надання цих документів та проведення деяких процедурних моментів опікунська рада зможе видати письмовий дозвіл.

У разі необхідності Ви зможете швидко отримати витяг з Державного реєстру прав на нерухомість, для цього навіть не потрібно виходити з дому. Зареєструйтеся на сторінці Кабінету електронних серверів на сайті Мінюсту України та дотримуйтеся покрокової інструкції. Розмір збору за даний витяг становить 20 грн.

Перед тим, як здійснити продаж майна, потрібно отримати довідку про оціночну вартість квартири. Таку довідку можна оформити за допомогою Єдиної бази реєстрів (ЄБР). Заплановано, що з літа 2020 року доступ до ЄБР будуть мати всі українські громадяни. Після заповнення онлайн-форми система автоматично зможе розрахувати суму, після чого будуть безкоштовно видані дані про оціночну вартість. Якщо ж власник не погодиться з такою оціночною вартістю, він матиме змогу замовити послугу з оцінки у незалежного оцінювача. Є й особливість: різниця між результатом незалежного оцінювача та незалежною оцінкою не може перевищувати 25%. Варто враховувати цей нюанс.

Основні етапи купівлі-продажу квартири

Для оформлення купівлі-продажу вам необхідно буде звернутися до кваліфікованого нотаріуса, якого ви маєте обрати самостійно. Що ж стосується самого процесу купівлі-продажу квартири, то він складається з таких етапів:

1. Покупець та продавець збирають та подають нотаріусу весь перелік необхідних документів, який вказано вище.
2. Нотаріус складає договір, після чого дає його для ознайомлення обом сторонам.
3. Обидві сторони перевіряють правильність внесення нотаріусом даних.
4. Дружина або чоловік власника квартири підписує згоду на здійснення продажу.
5. Сторонами здійснюється оплата всіх обов’язкових платежів та податків.
6. Відбувається передача коштів від покупця до продавця.
7. Нотаріус засвідчує договір купівлі-продажу квартири своїм підписом та реєструє право власності Покупця у держреєстрі  речових прав на нерухоме майно.

На сьогоднішній день нотаріус здійснює реєстрацію права власності нерухомості через Інтернет-портал. Що ж отримує на руки Покупець? Не лише ключі від квартири, а й технічний паспорт, Витяг з держреєстру, договір купівлі-продажу,  завірену копію, а також оригінал.

Податки

Враховуючи той факт, що після продажу квартири її попередній власник отримує прибуток, виручена сума буде обкладатися податком на доходи фізичних осіб. Яку суму повинен буде сплатити Продавець квартири? 5% від вартості квартири + 1,5% військового збору.

У яких випадках не буде стягуватися податок? Перший випадок – якщо нерухомість була отримана у спадок. Другий випадок – якщо квартира належить її власнику не менше 3-х років і це перший договір купівлі-продажу продавця в поточному році.

У той же час, Покупець повинен буде сплатити в Пенсійний фонд 1% від вартості майна.

У яких випадках можна оформити попередній договір купівлі-продажу?

Наприклад, якщо відбулася зустріч між Продавцем та потенційним Покупцем, і при цьому кожна зі сторін зацікавлена в укладенні договору, але Покупцю потрібно більше часу, щоб зібрати необхідну суму, а Продавцю потрібно більше часу на збір усіх документів, або навіть на погашення своїх кредитних зобов’язань.

В таких випадках можна укласти попередній договір купівлі-продажу. У такому документі Продавець та Покупець закріплюють свої наміри. У попередньому договорі прописуються усі нюанси: кінцева вартість квартири, сума завдатку, внесеного Покупцем, а також терміни укладання договору. Така угода обов’язково завіряється у нотаріуса.

Отже, для того, щоб процедура купівлі-продажу квартири була успішною для обох сторін, потрібно обрати кваліфікованого нотаріуса, завчасно подбати про підготовку усіх документів, оплатити усі заборгованості за житлово-комунальні послуги, отримати згоду другого з подружжя (у необхідних випадках). У всьому іншому-довіртесь фахівцю.